Verzicht auf das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse bei Wohnungsnot

Die heutige Praxis, bei der die verlangten Mieten an die orts- oder quartierüblichen Mietzinse angeglichen werden, führt zu einer Überhitzung des Wohnungsmarkts. Als Folge davon steigen die Mietzinse immer weiter an. Überhöhte Mieten in der Nachbarschaft führen in der Regel zu einem Anstieg der Mietpreise im ganzen Quartier. Das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse hat negative Folgen, die zu ernsthaften Problemen für die Stadtentwicklung führen. 1. Steigende Mieten: Die Angleichung an die orts- oder quartierüblichen Mietzinse führt zu einem stetigen Anstieg der Mieten; es wird schwierig, eine bezahlbare Wohnung zu finden. 2. Marktverzerrung: Die hohen Mieten in einem Quartier werden als Referenzwert genommen, um in den angrenzenden Quartieren noch höhere Mieten zu verlangen. Damit tragen sie zu einer ungesunden Preisentwicklung auf dem Markt bei. 3. Soziale Ungerechtigkeit: Der Anstieg der Mieten trifft vor allem die Haushalte mit tiefem Einkommen und führt so zu sozialer Ungleichheit und Ausgrenzung. Aus diesen Gründen ist es sinnvoll, bei Wohnungsnot auf die Anwendung dieses Kriteriums zu verzichten. Falls der Bund diesen Punkt nicht in der ganzen Schweiz einheitlich regeln möchte, könnte er zumindest den Kantonen die Möglichkeit geben, bei Wohnungsnot auf die Anwendung dieses Kriteriums zu verzichten. Nach Artikel 269a Buchstabe a des Obligationenrechts (OR; SR 220) sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie u.a. im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen. Dieses Kriterium ist Teil eines Systems zur Beurteilung, ob Mietzinse missbräuchlich sind. Dabei hat gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Kriterium der Nettorendite gegenüber demjenigen der Orts- und Quartierüblichkeit bei jüngeren Gebäuden Vorrang. Liegt der Bau oder der letzte Erwerb beim Abschluss des Mietvertrags mindestens 30 Jahre zurück, ist diese Hierarchie der Kriterien umgekehrt (vgl. BGE 148 III 209 E. 3.1 S. 212). Würde das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit nur noch in Zeiten eines ausgeglichenen Wohnungsmarkts angewendet, würde dies die Regeln zur Missbrauchsbekämpfung verändern und komplizieren. Die Motion würde sich gemäss der erwähnten Rechtsprechung praktisch nur auf ältere Liegenschaften auswirken. Der Auftrag der Motion würde zudem sowohl auf Bundesebene als auch auf kantonaler Ebene komplexe praktische Fragen aufwerfen, zum Beispiel in Fällen, in denen Vertragsunterzeichnung und Übernahme des Mietobjektes längere Zeit auseinanderliegen. Weiter ist auf die parlamentarische Initiative Egloff 17.493 «Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen» hinzuweisen, an deren Umsetzung die Rechtskommission des Nationalrats zurzeit arbeitet. An den Nachweis von orts- oder quartierüblichen Mietzinsen werden von den rechtlichen Grundlagen und der Rechtsprechung strenge Anforderungen gestellt. Es ist deshalb fraglich, ob dieses Kriterium tatsächlich zu stetig steigenden Mieten führt; unter Umständen kann eine Vergleichsmiete den Mietzinsanstieg auch dämpfen. Der Anstieg der Mietzinse in angespannten Wohnungsmärkten hängt wesentlich mit der ungenügenden Wohnbautätigkeit zusammen, welche wiederum auf weitere Faktoren zurückzuführen ist. In der Studie «Handlungsbedarf im Mietrecht?», welche gfs.bern im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) erarbeitet hat und die im Juni 2021 veröffentlicht wurde, wird zwar festgehalten, dass in Bezug auf die Orts- und Quartierüblichkeit der Wunsch nach einer besseren statistischen Basis besteht – dies allerdings unter Beibehaltung der Vergleichsmiete (Ziffer 4.2, Seite 73). Der Bundesrat erachtet angesichts zunehmender Wohnungsknappheit angebotsseitige Massnahmen gegenüber punktuellen Änderungen in der Mietzinsgestaltung als vordringlich. Dazu hat der Bund zusammen mit Vertretungen der Kantone, Städte und Gemeinden sowie Bau- und Immobilienwirtschaft den Aktionsplan Wohnungsknappheit erarbeitet und setzt diesen um, soweit es in seinem Zuständigkeitsbereich liegt. Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion. Der Bundesrat wird beauftragt, der Bundesversammlung die erforderlichen gesetzlichen Grundlagen zu unterbreiten, damit das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse bei der Festlegung der Miete wegfällt, wenn Wohnungsnot herrscht; zumindest sollen die Kantone die Möglichkeit erhalten, bei Wohnungsnot auf die Anwendung dieses Kriteriums zu verzichten. Verzicht auf das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse bei Wohnungsnot