Für Treu und Glauben in den Mietverhältnissen (Kartellierung von Leistungen im Rahmen der Nebenkosten)

Angesichts der grossen Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt und der Tatsache, dass in diesem Bereich ein strukturelles und konjunkturelles (ausgetrockneter Markt) Marktversagen vorliegt, können die Mieterinnen und Mieter gezwungen sein, Leistungen zu beziehen, die ineffizient und teurer als der Marktpreis sind. Es kommt zudem vor, dass die Vermieterinnen und Vermieter Firmen mit Leistungen beauftragen, weil sie daraus einen Vorteil ziehen. Diese Problematik gewinnt zusätzlich an Bedeutung, weil es zum Standard wird, dass Mietverträge abgeschlossen werden, in denen umfangreiche Leistungen, die bisher oftmals im Mietzins enthalten waren, zu den Nebenkosten gehören. Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen der Vermieterschaft für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Artikel 257b Obligationenrecht, OR; SR 220). Es dürfen nur vertraglich vereinbarte Nebenkostenpositionen weiterverrechnet und nur die tatsächlichen Kosten überwälzt werden. Die wirtschaftliche Bedeutung der Nebenkosten ist in den vergangenen Jahren gestiegen, u.a. aufgrund von höheren Energiepreisen. Es trifft zu, dass für die Vermieterin oder den Vermieter kein starker Anreiz besteht, Aufwendungen, die als Nebenkosten weiterverrechnet werden können, kritisch zu prüfen und immer das wirtschaftlich günstigste Angebot zu wählen. Zudem kennt das schweizerische Recht keine explizite Regelung zur Wirtschaftlichkeit der Nebenkosten. Jedoch ist unbestritten, dass sich Nebenkostenaufwendungen in einem sachlichen und vertretbaren Rahmen halten müssen. In kantonalen Gerichtsurteilen und in der juristischen Fachliteratur wird eine entsprechende Verpflichtung der vermietenden Partei mit dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Artikel 2 Absatz 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210), mit vertraglichen Nebenpflichten sowie mit dem Hinweis auf die auftragsähnliche Stellung des Vermieters und die damit verbundene Obliegenheit zur Schadensminderung begründet. In Deutschland sieht § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor, dass über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und dabei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Eine analoge Regelung wäre grundsätzlich auch im Schweizer Recht denkbar, beispielsweise in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11). Sie könnte das Bewusstsein fördern, dass Nebenkosten wirtschaftlich sein müssen. Im Konfliktfall wäre dadurch jedoch wenig gewonnen, da weiterhin konkret aufgezeigt werden müsste, dass die verrechneten Nebenkosten auf zu hohen Preisen beruhen und daher unwirtschaftlich sind. Auch könnte eine explizite Regelung zu routinemässigen Anfechtungen und letztlich aussichtslosen Verfahren beitragen. Auch eine umfassende mietrechtliche Regelung der Kriterien der Wirtschaftlichkeit erscheint nicht zweckmässig: Es ist nicht möglich, die Komplexität der Preisbildung in einem Rechtstext so abzubilden, dass dadurch missbräuchlich hohe Forderungen zum vornherein definiert und konkrete Einzelfälle verlässlich beurteilt werden könnten. Die Bestimmungen würden im Gegenteil zu neuen Fragen führen und wären daher der Rechtssicherheit nicht förderlich. Der administrative Aufwand würde für beide Vertragsparteien steigen. Eine Lösung könnte allenfalls darin bestehen, dass sich die Interessensverbände einvernehmlich auf Kostengrenzen, beispielweise in Form von Lohn- und Energiekostentabellen, einigen würden, ähnlich wie dies bei der paritätischen Lebensdauertabelle für Einrichtungsgegenstände der Fall ist. Diese wurde durch den Mieterinnen- und Mieterverband und den Hauseigentümerverband gemeinsam erarbeitet. Eine bundesrechtliche Regelung für diese von den Besonderheiten des Einzelfalls abhängige Materie erscheint dagegen nicht zweckmässig. Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion. Der Bundesrat wird beauftragt, Massnahmen vorzuschlagen oder zu ergreifen, um bei den Leistungen, die den Mieterinnen und Mietern zusätzlich zum Mietzins verrechnet werden, wie die Mietzinsgarantie, Heizung und Warmwasser oder die Hauswartung, ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis zu gewährleisten. Mit diesen Massnahmen soll verhindert werden, dass die Vermieterin oder der Vermieter einen ungerechtfertigten direkten oder indirekten Vorteil aus dem Mietverhältnis erzielt, indem aufgrund einer wirtschaftlichen Verbindung oder einer Gewinnbeteiligung eine Firma mit teureren oder qualitativ schlechteren Leistungen beauftragt wird. Für Treu und Glauben in den Mietverhältnissen (Kartellierung von Leistungen im Rahmen der Nebenkosten)